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Consulta no: 169092

VENTA DE PROPIEDAD SIN SUCESION TESTAMENTARIA SE PUEDE?

Publicado: 2012-09-12 02:55 desde la IP: 189.143.76.20

   Autor: necos74_NR    
 
Fecha de Ingreso:
Estado de Referencia: Distrito Federal

me venden una propiedad la cual esta a nombre de un señor que ya falleció,la vendedora (esposa) es la heredera universal segun el testamento de su esposo,  me puede vender la propiedad si unicamente presenta el testamento y la escritura? o es necesaria la sucesion testamentaria para poder venderla?  si realizamos un contrato de compra-venta particular  sin haber hecho la sucesion testamentaria éste es valido? o´puedo tener problemas despues?

 
 

   ilianave         (Visita mi oficina)
Fecha de Respuesta: 2012-09-12 12:27
 
   

Claro que tendrá problemas, porque el testamento debió ser validado por un Juez de lo Familiar o un Notario Público, llevando a cabo el juicio sucesorio testamentario correspondiente.

El acto privado que celebraron no surte efectos contra terceros y por ende, puede existir otro testamento, llevarse a cabo el procedimiento sucesorio y el heredero adjudicarselo a su nombre... y Usted se quedará con su contrato privado... por lo que ES FORZOSO LA TRAMITACIÓN DEL JUICIO SUCESORIO TESTAMENTARIO, par que pueda llevarse a cabo la enajenación que se pretende.

Asístase de Lic. en Derecho especialista en Derecho Familiar Patrimonial.

Suerte!


   Rosen         (Resumen de Actividades)
Fecha de Respuesta: 2012-09-12 14:37
 
   

 

Mi estimado (a) consultante Necos74

Mire, el suscrito he visto una infinidad de ventas ante Notario Publico de inmuebles realizada por el heredero universal

Así es, tal y como lo detallan los criterios jurisprudenciales, la acción de petición de herencia se ejercita, por el heredero testamentario o abintestato, para que sea declarado heredero el demandante, se le haga entrega de los bienes hereditarios con sus acciones, sea indemnizado y se le rindan cuentas. La doctrina distingue la acción de petición de herencia de la acción reivindicatoria propiamente tal; en tanto que la reivindicatoria tiende a obtener el dominio y la posesión de un bien determinado, la acción de petición de herencia tiene por objeto una universalidad jurídica. Pero este principio reviste una especial aplicación en casos como el que se realiza en la hipótesis en que el heredero único y universal transmite a tercero los derechos que, en calidad de tal, le incumben sobre un bien determinado de la herencia. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha declarado "Cuando una persona es heredera única y universal de una sucesión y, por tanto, la sola propietaria del caudal hereditario, puede vender indistintamente los derechos o los bienes de este acervo, porque la propiedad se transmite con la muerte del autor de la herencia a sus herederos.

TA]; 7a. Época; 3a. Sala; S.J.F.; 193-198 Cuarta Parte; Pág. 77

HEREDERO ÚNICO Y UNIVERSAL, VENTA DE LOS BIENES SUCESORIOS HECHA POR EL.

Cuando una persona es heredera única y universal de una sucesión, y por tanto, la sola propietaria del caudal hereditario, puede vender indistintamente los derechos o los bienes de ese acervo, porque la propiedad se transmite con la muerte del autor de la herencia a sus herederos.

 SALUDOS Y MUCHA SUERTE


   ilianave         (Visita mi oficina)
Fecha de Respuesta: 2012-09-13 10:44
 
   

Lic. Rosen:

Con el gusto de saludarlo y con el objeto de no confundir al consultante, quiero reiterar que de celebrarse la COMPRAVENTA con la "supuesta heredera universal" sin que previamente dicho testamento haya sido reconocido por autoridad competente, está en grave riesgo el patrimonio del consultante.

Nadie opina que no se puedan llevar a cabo compraventas de esa naturaleza, pues una vez que ha sido reconocido como heredero quien aparezca en el testamento que se exhiba ante el Juez de lo Familiar o Notario Público, podrá realizar cualquier acto de enajenación sobre los bienes que integren la masa hereditaria.

No obstante, el consultante refiere que si puede realizar una compraventa, sin hacer previamente la SUCESIÓN TESTAMENTARIA.

Leo su opinión y me parece que puede generar una confusión entre la respuesta dada por la suscrita y la suya, puesto que ningún heredero universal puede AUTONOMBRARSE COMO TAL, porque así lo disponga un testamento, sino que previa y forzosamente TIENE QUE HABER SIDO RECONOCIDO LA VALIDEZ DE DICHO TESTAMENTO, pues Usted mejor que nadie, sabe que este es un ACTO REVOCABLE por naturaleza y pueden existir varios TESTAMENTOS, por lo que nadie puede asegurar que el que hoy le exhiben al consultante, sea el único y el último, por ello, ES IMPRESCINDIBLE QUE PRIMERO SE HAGA LA DENUNCIA SUCESORIA Y CUANDO SE VALIDE DICHO TESTAMENTO (si se hace ante Juez de lo Familiar) con la primer sección terminada, se solicita se remita al Notario Público que elijan los interesados para que ahí se concluya el juicio testamentario y se realice la operación de compraventa.

En este caso, si prefiero reiterarlo, porque repito, el patrimonio de una persona está en juego y por una confusión puede llevar su compraventa particular (privada) y pensar que con ese acto ya no tendrá problemas a futuro, que es precisamente lo que están preguntando.

Saludos y ojo consultante, NO LLEVE A CABO LA COMPRAVENTA, HASTA QUE TENGA LA CERTEZA DE QUE HAYA SIDO VALIDADO EL TESTAMENTO QUE LE EXHIBEN.


   Rosen         (Resumen de Actividades)
Fecha de Respuesta: 2012-09-13 14:47
 
   

 

Lic. ILIANAVE:

Con el gusto siempre de poder saludarla, me permito comentarle que respecto de la presente consulta, en esta ocasión no me voy a sustentar tanto en la interpretación de la ley, ya que como usted bien lo sabe, existen unas diferencias de criterios inclusive entre los propios juzgadores, que hasta asusta, sino que me voy a basar en mi caso personal, ya que mi padre fallece, y posteriormente mi madre, y en sus testamentos somos nombrados como herederos Universales de una propiedad mi hermano y yo, la cual vendimos de inmediato ante notario Publico quien hizo los tramites correspondientes sin ningún problema, y sin abrir sucesión de ninguna índole, y no recuerdo muy bien, pero creo que hasta fueron menos impuestos los que pagamos por esta transacción..

Le envío un cordial saludo 


   ilianave         (Visita mi oficina)
Fecha de Respuesta: 2012-09-13 15:46
 
   

Lic. Rosen:

No sé con qué Notario haya realizado esos trámites, sin abrir la sucesión testamentaria correspondiente, le pediría que me recomiende a ese Notario que realiza actos mágicos, pues nadie puede vender lo que no es suyo, puesto que sería una venta nula.

Y no puede ser suyo, hasta en tanto sea declarado como ÚNICO Y UNIVERSAL HEREDERO, por autoridad competente.

En su caso, bien pudo ser que el Notario hubiere abierto la sucesión testamentaria correspondiente y tanto la adjudicación a su favor como la protocolización de la compraventa se hicieran en ese mismo acto y no se pagan menos impuestos, sino que se paga menos honorarios notariales por que sólo se hace una escritura, es decir en esa misma se da fe de la adjudicación a favor de los herederos y también se realiza el traslado de dominio a favor del tercero que está comprando.

Tan es así, que la propia tesis que Usted cita en su respuesta 284525, señala textualmente: "Cuando una persona es heredera única y universal de UNA SUCESIÓN" se entiende que se abrió la sucesión...

Yo también tengo el caso particular, donde vende el inmueble una sucesión INTESTAMENTARIA desde el 2010 y es el día de hoy que no se ha podido escriturar porque traen un relajo en el Registro Público de la Propiedad con la digitalización de folios, pero una vez que se tenga correctamente el certificado de libertad de gravámenes, se llevará a cabo la adjudicación (cuyos herederos tendrán que pagar sus impuestos por adquisición de inmueble) como la compraventa (que también el comprador pagará los mismos impuestos por adquisición del inmueble.

Lo único que pueden excentar los herederos es el I.S.R. si demuestran que tienen más de 6 meses viviendo en el inmueble y que es la única compraventa de inmueble que están realizando en el año calendario...

De ahí en fuera, JAMÁS UN NOTARIO PÚBLICO PODRÁ ESCRITURAR UNA COMPRAVENTA, SIN QUE PREVIAMENTE SE HAYAN ADJUDICADO EL INMUEBLE LOS HEREDEROS y aún haciéndolo, el Registro Público de la Propiedad, NO INSCRIBIRÍA NI SIQUIERA EL PRIMER AVISO PREVENTIVO.

Yo también se lo comento con conocimiento de causa y por la experiencia que tengo en recientes fechas al respecto.

Saludos y reitero, lea bien la consulta, pues el CONSULTANTE REFIERE UNA VENTA PARTICULAR (PRIVADA) no ante Notario Público, si acude ante cualquier Notario, CUALQUIERA LE DIRÁ QUE TIENEN QUE ABRIR LA SUCESIÓN TESTAMENTARIA, ya sea ante él mismo o ante Juez de lo Familiar, es por ello que se puede confundir el consultante y realizar dicha compraventa privada y más aún si se le dice que se va a ahorrar dinero en impuestos, PERO NO SABE CUÁNTOS PROBLEMAS TENDRÁ POSTERIORMENTE SI REALIZA DICHO ACTO EN FORMA PRIVADA...




 
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